תביעה לביטול עיסקת מתנה- העילות המשפטיות

מהן העילות המשפטיות לביטול עיסקת מתנה במקרקעין? מה ההבדל בין מתנה גמורה לבין התחייבות למתנה במקרקעין?

במאמר ביטול עיסקאות מתנה- מבוא שבאתר זה, כתבנו באופן כללי על ההליך המשפטי הנדרש לצורך ביטול עיסקת מתנה במקרקעין.

כפי שיכול היה להבין כל מי שקרא את המאמר הנ"ל, הרי שהליך משפטי לביטול עיסקת מתנה במקרקעין הוא הליך מורכב יחסית שדורש הבנה משפטית והיכרות הן עם חוק החוזים, הן עם חוק המתנה, לעיתים גם עם חוק הירושה וכמובן עם כל הפסיקה הרלוונטית.

במאמר זה נסקור איזה בדיקות משפטיות ואיזה עילות משפטיות קיימות לצורך הגשת תביעה לביטול עיסקת מתנה במקרקעין.

אז קדימה, תכינו לעצמכם כוס קפה ובואו וצללו עימי למחילת הארנב....

הבדיקה הראשונה- האם המתנה במקרקעין נרשמה (בטאבו) או לא

כאשר מגיע למשרדנו תיק שעניינו ביטול עיסקת מתנה במקרקעין, הדבר הראשון שאנו בודקים הוא האם עיסקת המתנה נרשמה בטאבו או האם העיסקת המתנה לא נרשמה בטאבו.

אם עיסקת המתנה במקרקעין נרשמה בטאבו- אזי מדובר בעיסקת מתנה גמורה. כלומר אנו נידרש לבטל את הסכם המתנה מהיסוד ונצטרך להשתמש בעילות מתחום דיני החוזים כגון גמירות דעת (או יותר נכון היעדרה של גמירות דעת), טעות, הטעיה, עושק כפיה, חוסר תום לב וכו'.

אם עיסקת המתנה לא נרשמה בטאבו- הרי שמדובר בהתחייבות לתת מתנה ואז נבדוק את עילות הביטול לפי חוק המתנה, כלומר האם היתה הרעה כלכלית מצד נותן המתנה, האם היתה התנהגות כפוית טוב/ התנהגות מחפירה מצד מקבל המתנה כלי נותן המתנה במקרקעין, האם נחתם מסמך של ייפוי כח בלתי חוזר? האם השתנה מצבו של מקבל המתנה בהסתמך על המתנה? ועוד. כל הנ"ל אלה טענות המצויות בסעיף 5 לחוק המתנה ומאפשרות בהתקיים אחת מהן להביא לביטול התחייבות למתנה (עיסקת מתנה שלא נרשמה בטאבו).

צריך לזכור: מתנה במקרקעין מוקנית רק לאחר רישומה (בטאבו לדוגמא)

בסעיף 6 לחוק המתנה נקבעו האופן שבו מקנים מתנות. בסעיף זה קיימת הפניה להוראות מיוחדות בסעיפי חקיקה אחרים. בכל מה שקשור למקרקעין הרי שאנו פונים לחוק המקרקעין ובמיוחד לסעיף 7 לחוק המקרקעין שם נקבע כך:
"7. (א) עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום.
 
(ב) עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה".
 
בהתבסס על סעיף 7 הנ"ל לחוק המקרקעין קבעה הפסיקה כי מתנה במקרקעין מסתיימת רק עם רישום הבעלות על שם מקבל המתנה. אם המתנה לא נרשמה על שם מקבל המתנה הרי שהפסיקה קובעת כי מדובר בהתחייבות למתנה בלבד.
ראוי לציין כי כאשר מדובר בזכות אובליגטורית (כלומר זכות חוזית במקרקעין כגון זכויות במינהל מקרקעי ישראל, זכויות בר רשות וכיוצ"ב) הרי שניתן להשלים את המתנה גם ללא רישום בטאבו (כפי שנקבע בפסק דין ע"א 879/14 עמוס נחשון נ' יהודה נחשון)

שלב שני- אם העיסקה לא נרשמה בטאבו- מדובר בהתחייבות למתנה בלבד וניתן לבטלה בעילות המנויות בסעיף 5 לחוק המתנה

כמו שכתבנו למעלה, אם עיסקת המתנה במקרקעין לא נרשמה עדיין בטאבו או בכל מירשם אחר (למעט במקרים של זכות אובליגטורית) הרי שמדובר בהתחייבות למתנה או בעיסקת מתנה שלא הושלמה. הדרך לביטול עיסקת מתנה כזו עוברת דרך עילות הביטול הקבועות בסעיף 5 לחוק המתנה.

אז מהן העילות המנויות בסעיף 5 לחוק המתנה:

עילה ראשונה- הזכות לחזור ממתנה במקרקעין –כל עוד לא שינה מקבל המתנה את מצבו וכל עוד לא ויתר נותן המתנה בכתב על זכותו לחזור בו מהמתנה

סעיף 5(ב) לחוק המתנה קובע כי כל עוד לא שינה מקבל המתנה את מצבו בהסתמך על התחייבות המעניק לתת את המתנה, רשאי מעניק המתנה לחזור בו, אלא אם כן ויתר בכתב על רשות זו.

כמו שכתבנו קודם לכן, הפסיקה קובעת כי עד שעיסקת המתנה במקרקעין לא נרשמת הרי שמדובר רק בהתחייבות למתן מתנה.

בהתאם לכך, כל זמן שעיסקת המתנה לא נרשמה רשאי נותן המתנה לחזור בו והוא אף לא נדרש לתת נימוק לחזרה מהמתנה (ראו למשל בע"א 954/93 חג'בי נ' בן יונה). אולם הזכות הזו של נותן המתנה לחזור בו מהמתנה במקרקעין מותנית בכך שמקבל המתנה  לא שינה את מצבו (כמו למשל לקח משכנתא בהתבסס על המתנה) וכל עוד נותן המתנה לא ויתר על זכותו לחזור בו מהמתנה כגון חתימה על ייפוי כח בלתי חוזר.

מה פירוש הביטוי "שינה את מצבו"

צריך לשים לב שהחוק משתמש בביטוי "שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות" ולא "שינה את מצבו לרעה" או "שינה את מצבו הרכושי". הכוונה בביטוי שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות מכוון לכך שמדובר על שינוי מקום המגורים או שינוי מצב כלכלי תוך הקשר הגיוני שבין ההתחייבות למתנה לבין ההסתמכות. כך למשל אם מקבל המתנה למשל רכש דירה ולקח משכנתא אזי ברור שנותן המתנה לא יוכל לחזור בו מהמתנה שכן מקבל המתנה נטל על עצמו התחייבות כספית.
על וויתור של מעניק מתנה על זכותו לחזור בו מעסקת המתנה נכתב בע"א 954/93 חג'בי נ' בן יונה הנ"ל:
"וויתורו של המתחייב לתת מתנה על הזכות לחזור בו ממנה, צריך להיעשות בכתב. עם זאת אין הוא חייב להיות מפורש, וניתן להסיקו מכללא... ניתן לראות בחתימה על ייפוי כוח בלתי חוזר ויתור על זכות החזרה מהמתנה...במקרה דנן לא ניתן אומנם ייפוי כוח בלתי חוזר, אולם סבורתני כי מתן ייפוי כוח בלתי חוזר איננו הדרך היחידה שממנה ניתן ללמוד על ויתור הנותן על זכות החזרה בו מן המתנה".

עילה שנייה- זכות החזרה מהמתנה בשל התנהגות מחפירה של מקבל המתנה או הרעה במצב הכלכלי של מעניק המתנה

אם לא מתקיימים התנאים הקבועים בסעיף 5(ב) לחוק המתנה עדיין יכול נותן המתנה לחזור בו וזאת בשל התנהגות מחפירה של מקבל המתנה או הרעה כלכלית במצב הכלכלי של מעניק המתנה. צריך לזכור שלפי סעיף זה הזכות לחזור מהמתנה במקרקעין לפי סעיף 5(ג) היא גם במקרה ונותן המתנה התחייב שלא לחזור בו מהמתנה (כמו חתימה על ייפוי כח בלתי חוזר) ואפילו אם מקבל המתנה במקרקעין שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות למתנה במקרקעין.

אז איך הפסיקה מגדירה מהי התנהגות מחפירה של מקבל המתנה:

בספרות המשפטית דנים לא מעט במשמעות המושג "התנהגות מחפירה". מרבית המלומדים סבורים כי מדובר בהתנהגות העולה לכדי כפיות ובה או פגיעה בכבוד נותן המתנה או בני משפחתו.
בתי המשפט מפרשים בצורה נרחבת מאוד את הביטוי "התנהגות מחפירה" ובכך מקלים על נותני המתנה במקרקעין לחזור בהם מהמתנה. ההקלה הזו לטובת נותני המתנה נובעת בעיקר מהאופי המיוחד של של עיסקת מתנה במקרקעין, ובעיקר עיסקאות מתנה במקרקעין שנעשות בתוך המשפחה (ומרבית עיסקאות המתנה הן כאלה). בהתאם לכך הפסיקה למעשה דורשת ממקבל המתנה במקרקעין לנהוג בנותן המתנה בדרך ארץ ובכבוד. חריגה מאופן התנהגות זה כמוה כהפרת חובת תום הלב לפי חוק החוזים וכמו שכל הסכם שנוהגים בו בחוסר תום אזי הוא ניתן לביטול, באופן דןומה עיסקת מתנה במקרקעין שמקבל המתנה מתנהג לאחר קבלת המתנה באופן מחפיר כלפי נותן המתנה, הרי שהוא נוהג בחוסר תום לב.
בפסק דין וייסר נגד שביט (ע"א 350/96) נקבע כי בשל האופי המיוחד של עיסקת מתנה ובפרט עיסקת מתנה במקרקעין, הרי שביטוי גנאי, זלזול וכו' שבמצב רגיל ייחשבו כדבר של מה בכך, הרי שבעיסקת מתנה במקרקעין יכולים להיחשב כהתנהגות מחפירה והתנהגות כזו מהווה עילה מספקת לחזרת נותן המתנה מהמתנה במקרקעין. בכל מקרה חשוב לזכור שלא כל התנהגות שמערערת מעט את היחסים בין נותן המתנה למקבל המתנה תיחשב כהתנהגות מחפירה, והבחינה היא בחינה סובייקטיבית של בתי המשפט. במקרים כאלה לא יוכל נותן המתנה במקרקעין לחזור בו מהתחייבותו למתנה.
 

מי יכול לבטל עיסקת מתנה במקרקעין

כפי שכתבנו במאמר המבוא לביטול עיסקת מתנה במקרקעין מי שיכול לבטל את המתנה הוא או נותן המתנה עצמו או מי שזכאים לזכויותיו של נותן המתנה כגון יורשיו של נותן המתנה או נושיו של נותן המתנה.