האם מותר לעשות הסכם או לרשום הערת אזהרה לטובת מעביר נכס במתנה על כך שמקבל הדירה במתנה יימנע מעשיית עסקה לא רשותו של נותן המתנה או ישלם את דמי השכירות לנותן המתנה או שנותן המתנה הינו בעל זכות מגורים לכל חייו בדירה.
פעמים רבות בעת עריכת עיסקת העברה ללא תמורה בין הורים לבניהם או בין סב לנכדיו, מבקש המעביר להבטיח שהנכס המועבר במתנה לא יימכר ללא רשותו, או שדמי השכירות ישולמו לו או לרשום הערת אזהרה לטובתו או שיינתנו לו זכויות מגורים בנכס לכל ימי חייו.בכך מבקש בעצם בעל הנכס- מעביר הנכס במתנה להישאר בעל השליטה וההחלטה על הנכס.
בכדי לעשות כן צריכים נותן המתנה ומקבל המתנה לערוך ולחתום בניהם הסכם שתכליתו הסכם להימנעות מעשיית עסקה באותו הנכס המועבר. כאשר קיימת הסכמה מעין זו, ניתן גם לרשום הערת אזהרה בטאבו על הימנעות מעשיית עיסקה.
חשוב לזכור שלעניין זה יש 2 השלכות מרכזיות –
הראשונה -דמי שכירות משולמים רק למקבל המתנה- שלא תיחשב עיסקה פיקטיבית
הראשונה ההשלכה הנובעת ממדיניות רשות המיסים שהחל משנת 2020 אינה מכירה בעיסקאות העברה ללא תמורה מלאכותיות. הסממן אותו בוחנת רשות המיסים הוא בדרך כלל למי משולמים דמי השכירות. אסור שמקבל הדירה במתנה יוגבל באופן כלשהו בתשלום דמי השכירות או שדמי השכירות יועברו בצורה כלשהי לנותן המתנה וכו' כי אז עלול לעלות חשש שמדובר בעיסקה מלאכותית שכל מטרתה לחסוך במס רכישה של הדירה חליפית הנרכשת על ידי נותן המתנה. למס רכישה סמכות לפסול את העיסקה ולחייב את נותן המתנה במס מלא בגין הדירה החליפית אותה רכש.השנייה- אם קיימת צוואה סותרת עלולה המתנה להתבטל
ס' 8(ב) לחוק הירושה קובע כי מתנה שאדם נותן על מנת שתוקנה למקבל לאחר מותו של הנותן יכולה להיעשות רק בדרך של צוואה. בהתאם לכך, אם נעשה הסכם מתנה שבו מוקנות זכויות מסוימות בנכס מקרקעין למקבל המתנה אך נותן המתנה שומר לעצמו על זכויות אחרות עד מותו (כגון הזכות לקבלת דמי שכירות, הזכות למגורים וכו') אזי בהחלט יכול להיקבע על ידי בית המשפט כי הסכם המתנה סותר את הוראת סעיף 8(ב) לחוק הירושה, שכן מדובר במתנה שתוקנה במלואה למקבל המתנה רק לאחר פטירת נותן המתנה. בהתאם לכך הפסיקה קבעה מס' פעמים שגם כאשר עוברות זכויות הבעלות במקרקעין והן נרשמות על שם מקבל המתנה, אך זכויות המגורים או זכויות מהותיות אחרות נשארות אצל נותן המתנה והן יועברו לידי מקבל המתנה רק לאחר פטירת נותן המתנה אזי עיסקת המתנה נפסלת מאחר ומדובר במתנה שתוקנה למקבל לאחר פטירה (ראה למשל ע"א 8622/06 פלוני נ' עיזבון המנוחה פלונית; עמ"ש 9688-05-10 ד'ש' נ' א'ב' ועוד). מכאן כי רק אם נהיה בטוחים כי התחייבות המקנה מתנה נעשתה על דרך צוואה התקפה על פי חוק הירושה, רק אז היא לא תיפסל לפי הוראת סעיף 8(ב*) לחוק הירושה חשוב לציין כי הוראת סעיף 8(ב) לחוק הירושה היא הוראה קוגנטית ולא ניתן להתנות עליה.
בסרטון כאן תוכלו לצפות בהשלכות של עיסקת מתנה כאשר נותן המתנה שומר על זכות המגורים:
לקריאה נוספת
העילות המשפטיות בתביעה לביטול מתנה
*
האמור במאמר או באתר זה אינו בגדר ייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ככזה או לנקוט בפעולה כלשהי בהסתמך עליו. יש לראות בכל האמור רקע כללי. מובהר כי כל בעיה או שאלה משפטית דורשות ייעוץ משפטי ספציפי ופרטני המתאים לאותה שאלה/בעיה. לייעוץ משפטי פרטני יש לפנות לעו"ד טשקורי בטופס צור קשר שבאתר.
