מיסוי מקרקעין בעיסקת העברה ללא תמורה של מקרקעין
מס שבח - נותן המתנה
ראשית חשוב לזכור כי הפטור מתשלום מס שבח הקיים בחוק מיסוי מקרקעין לעיסקאות העברה ללא תמורה (ס' 62 לחוק מיסוי מקרקעין) הינו רק בגין העעברת זכויות במקרקעין בין קרובים על פי הגדרתם בחוק מיסוי מקרקעין.סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין (שלאחר תיקון 76 לחוק) קובע, כך:
"(א) מכירת זכות במקרקעין והקניית זכות באיגוד ללא תמורה מיחיד לקרובו –יהיו פטורים ממס. לעניין זה "קרוב" כאמור בפיסקאות (1) ו-(2) להגדרה קרוב שבסעיף 1 וכן אח או אחות, לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה ובירושה.
(ב) בוטל."
מהו קרוב לצורך מס שבח בעיסקת העברה ללא תמורה:
ס' 1 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר מהו קרוב:
"קרוב" לאדם פלוני -
(1) בן-זוג;
(2) הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה;
(3) אח או אחות ובני-זוגם;
(4) איגוד שהוא בשליטתו".
חשוב לזכור!!!- סעיף 62, צמצם את הגדרת המונח קרוב רק ל"קרובים" המנויים בסעיפים (1) ו-(2) לעיל. כלומר בניגוד למצב הקודם (טרם שנת 2013 בו ניתן היה להעביר דירה ללא תמורה בפטור ממס שבח גם לאחים) העברה ללא תמורה לאחים, (מלבד החריג שבסעיף 62-העברת זכויות שמקורן בירושה/מתנה) אינה פטורה ממס שבח!!!, אלא יש צורך להשתמש בפטורים אחרים הקבועים בחוק.
לענייננו, יש לציין כי המונח צאצא כולל גם נכד נין וכו'.
כלומר כיום ניתן להעביר זכויות במקרקעין בפטור על פי סעיף 62 רק לבן זוג או להורה, הורי הורה, צאצאי בן זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה.
אם אדם רוצה להעביר נכס מקרקעין שברשותו אלחיו בפטור ממס שבח הוא יכול לפעול בכל אחת מהאפשרויות הבאות:
לבצע 2 עיסקאות העברה- הראשונה להוריו ולאחר מכן שהם יעבירו לאחיו (בנם) ואז האח יחוייב במס רכישה בשיעור 2/3 (1/3 להעברה להורים ו-/3 העברה לאח).
האפשרות השנייה היא למכור את הנכס ללא תמורה באחד הפטורים האחרים הקיימים בחוק. להצהיר כי העיסקה היא ללא תמורה ולתת שווי משוער של הנכס. במקרה הזה אם קיים פטור (וזה יקרה רק בדירת מגורים) אזי הוא יחול והאח יוחיב במס רכישה בשיעור 1/3.
תקופות הצינון החלות על מקבל המתנה לעניין מס שבח
בכדי להיות זכאי לפטור ממס שבח בעת מכירת דירה שהתקבלה במתנה, בעל הדירה שקיבל אותה (או חלק ממנה) במתנה נדרש להמתין עד חלוף מועד של תקופת צינון המנויה בחוק שלשל 3 ו-4 שנים (3 שנים יחול רק אם המוכר –מקבל המתנה התגורר בדירה).
היבטי המס בהעברה ללא תמורה-מס רכישה:
ראשית- הגדרת "קרוב" לעניין מס רכישה שונה מהגדרת "קרוב" בחוק מיסוי מקרקעין. הגדרת קרוב לעניין מס רכישה כוללת - בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות;
בתקנה 20 תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)(מס רכישה), תשל"ה - 1974 (לעיל להלן: "תקנות מס רכישה") נקבע במסגרת עסקה של העברה ללא תמורה של דירה במתנה מיחיד לקרובו זכאי הנעבר לפטור חלקי (לפי שיעור שליש) בתשלום מס רכישה. כלומר מקבל דירה במתנה ישלם 1/3 משיעור מס הרכישה אשר היה חל עליו אם היה מדובר בעיסקת מכר רגילה.
יחד עם זאת בתקנה 21 לתקנות מס רכישה נקבע חריג לעניין העברת דירה ללא תמורה בקרב בני זוג לגבי דירתם המשותפת בה הם מתגוררים יחד- במקרה מעין זה העברת הדירה ללא תמורה פטורה באופן מלא מתשלום מס רכישה.
חשוב לזכור!!! אם בני הזוג אינם מתגוררים יחד באותה הדירה, תחול תקנה 20 לתקנות מס רכישה, דהיינו מקבל המתנה ייאלץ לשלם שליש משיעור מס הרכישה הרגיל.
השוני בין הגדרת קרוב במס שבח לעומת מס רכישה
הגדרת המונח "קרוב" בתקנות מס רכישה שונה מהגדרת המונח "קרוב" בחוק מיסוי מקרקעין. לעניין מס רכישה (בהתאם לתקנות מס רכישה)- "קרוב" הינו בן זוג, הורה, צאצא (נכד, נין) בן זוג של הצאצא, אח ואחות.לעומת זאת לעניין מס שבח, "קרוב" הוא רק אלה המנויים לעיל ועל כן יכול להיווצר מצב בו בעיסקה אחת יהא פטור ממס שבח אך לא תהא הקלה במס רכישה (כגון העברה להורי הורה) ולהיפך, תהיה הקלה במס רכישה אך לא יהיה פטור ממס שבח (כגון בהעברה לאח שהזכויות אין מקורן במתנה / ירושה).
במקרה הזה צריך לשים לב ולא מעט אנשים נופלים בכך- כאשר בני זוג מעבירים דירה הרשומה על שם שניהם להוריו של אחד מבני הזוג, אזי ההורים (הנעברים) יהיו זכאים להקלת מס רכישה רק בגין המחצית המועברת להם על ידי בנם/בתם ואילו במחצית המועברת להם על ידי בן הזוג של בנם/בתם ההורים הנעברים יחויבו בשיעורי המס הרגילים.
יתרון מס נוסף בביצוע העברה ללא תמורה-פטור בעת הורשה
יתרון מס נוסף לביצוע עיסקת העברה ללא תמורה היא לחסוך במס שבח בעת הורשה.במה דברים אמורים:
כאשר לאדם יש שני נכסים, אזי בעת שילך לעולמו ויהיו בידיו שני נכסים יורשיו יצטרכו לשלם מס שבח על 2 הנכסים בעת מכירתם (כמובן אם לא תיכננו את ההורששה נכון). אך אם יעביר אותו אדם אחד מהנכסים טרם פטירתו ובעת הפטירה הוא יעמוד בתנאי הפטור הקבועים בסעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין אזי יורשיו יהיו פטורים ממס שבח בעת מכירת הדירה.
ניתן לראות זאת בסרטון הקצר כאן:
שומה עצמית למיסוי מקרקעין במסגרת העברת דירה ללא תמורה
במסגרת עיסקת העברה ללא תמורה נדרשים הצדדים לדווח למיסוי מקרקעין על העיסקה. במסגרת הדיווח הנ"ל יש לציין בטופס ההצהרה את שווי הדירה המועברת.במרבית המקרים, עושים כן הצדדים באופן של "שומה עצמית"-הצהרה על ערך הדירה ב"שוק החופשי" ('ממוכר מרצון לקונה מרצון').
בכדי להימנע מתסבוכות מיותרות עם שלטונות מיסוי מקרקעין מומלץ להעריך את הנכס באופן סביר והגיוני ולא לקבוע שווי שוק נמוך מידי (בד"כ לצורך הפחתת מס הרכישה). באם ייעשה כך (תיעשה שומה עצמית סבירה כאמור) הרי שרבים הסיכויים שהשומה העצמית תתקבל ותכובד על ידי מיסוי מקרקעין. באם מיסוי מקרקעין לא יקבלו את השומה העצמית והשווי שנקבע לדירה ייאלצו הצדדים להגיש חוות-דעת שמאית לגבי שווי הדירה.
בסיכומו של דבר קיימת חשיבות עליונה לתכנון מקדים של עסקת העברה ללא תמורה של מקרקעין או דירה וזאת בשל היבטי המס הכרוכים בעיסקה והיכולת לחסוך מס כאמור.
במידה ואתם צריכים את שירותי בתור עורך דין סכסוכי ירושה, פנו אליי עכשיו
*
האמור במאמר או באתר זה אינו בגדר ייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ככזה או לנקוט בפעולה כלשהי בהסתמך עליו. יש לראות בכל האמור רקע כללי. מובהר כי כל בעיה או שאלה משפטית דורשות ייעוץ משפטי ספציפי ופרטני המתאים לאותה שאלה/בעיה. לייעוץ משפטי פרטני יש לפנות לעו"ד טשקורי בטופס צור קשר שבאתר.
